Capacité d'emprunt et taux d'endettement : comment les banques calculent

Explications détaillées

Le taux d'endettement, ou taux d'effort

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule ainsi : mensualités de tous les crédits (nouveau prêt compris, assurance comprise) divisées par les revenus mensuels retenus. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser 35 %. Cette limite est une référence suivie par les banques, avec une marge de flexibilité qui leur est laissée pour une partie de leurs dossiers.

Exemple : un ménage dispose de 8 000 € de revenus nets mensuels. À 35 %, les mensualités totales, assurance comprise, ne devraient pas dépasser 2 800 €. S'il rembourse déjà un crédit auto de 400 € par mois, il reste 2 400 € pour le nouveau prêt immobilier.

La logique est inversée par rapport à ce que l'on imagine : la banque part de la mensualité supportable pour en déduire la somme que vous pouvez emprunter, selon le taux et la durée. Pour un même budget mensuel, une durée plus longue permet d'emprunter davantage, mais le coût total du crédit augmente.

Les revenus retenus

Tous les revenus n'ont pas le même poids aux yeux d'un prêteur. Voici les principes habituels.

• Un salarié en CDI, hors période d'essai, est le profil le plus simple. Les primes régulières sont souvent retenues sur une moyenne de plusieurs années.
• Un indépendant ou un dirigeant est examiné sur ses derniers bilans, généralement les trois derniers exercices, avec une moyenne des revenus.
• Les revenus locatifs sont retenus partiellement, souvent à hauteur d'un pourcentage de leur montant, pour tenir compte de la vacance et des charges.
• Les revenus du patrimoine, les pensions ou les retraites sont pris en compte s'ils sont réguliers et justifiables.
• Certains revenus variables, comme les bonus exceptionnels, sont écartés ou minorés.

Ces règles varient d'un établissement à l'autre. Elles sont rarement écrites noir sur blanc pour le client, d'où l'intérêt de présenter un dossier clair, avec des justificatifs complets et lisibles.

Les charges prises en compte

Sont ajoutées à la nouvelle mensualité : les crédits à la consommation, les crédits auto, les prêts étudiants, les pensions alimentaires versées et, selon les banques, les loyers qui perdureront après l'achat. Si vous vendez votre résidence actuelle, la banque raisonne sur le prêt relais ou sur le capital attendu de la vente. Le sujet est traité dans l'article consacré au prêt relais.

Le reste à vivre

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. Le reste à vivre est la somme qui demeure après paiement des mensualités et des charges fixes. Une famille avec trois enfants et un revenu de 6 000 € n'a pas les mêmes besoins qu'un couple sans enfant avec le même revenu. Une banque examine donc ce qui reste pour la vie courante, avec des seuils internes que chaque établissement fixe lui-même.

Pour votre propre analyse, faites le calcul concret : revenus nets, moins les mensualités de crédit, moins les charges fixes (assurances, taxe foncière, charges de copropriété, énergie, transports, scolarité, garde). Ce qui reste doit rester confortable, y compris si un revenu baisse ou si les taux de renouvellement de certains contrats augmentent.

La durée du prêt

La durée maximale recommandée est de 25 ans. Elle peut être portée à 27 ans pour l'achat d'un bien neuf ou en VEFA, lorsque le différé d'amortissement lié aux travaux est inclus. La durée est un levier à manier avec prudence.

L'âge de l'emprunteur compte aussi : les assureurs et les banques limitent la durée au-delà d'un certain âge, et l'assurance coûte plus cher. Un emprunteur de 55 ans n'aura pas la même durée disponible qu'un emprunteur de 35 ans.

Comment améliorer sa capacité d'emprunt

1. Solder ou réduire les petits crédits avant de déposer un dossier : un crédit de 250 € par mois enlève une part significative de capacité.
2. Soigner ses comptes pendant les trois mois précédents : pas de découvert, une épargne régulière, des charges stables.
3. Augmenter l'apport, qui réduit le montant emprunté et rassure le prêteur (voir l'article sur l'apport personnel).
4. Comparer l'assurance emprunteur : un contrat par délégation peut réduire sensiblement la mensualité totale (voir l'article dédié).
5. Présenter un dossier complet : avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés, tableau d'amortissement des crédits en cours.
6. Négocier la durée et le taux, éventuellement avec l'aide d'un courtier.

L'erreur de départ la plus courante

Beaucoup d'acquéreurs fixent leur budget sur le bien qu'ils ont aimé, puis cherchent un financement. Il vaut mieux faire l'inverse : obtenir un accord de principe, calculer la capacité d'emprunt, ajouter l'apport, puis rechercher dans cette enveloppe. Dans l'Ouest parisien comme à Paris, cela évite de perdre un bien au moment de la négociation parce que le financement n'est pas prêt.

Un calcul pas à pas

Reprenons l'exemple d'un ménage à 8 000 € de revenus nets mensuels, avec un crédit de 400 € en cours. La mensualité maximale du nouveau prêt est de 2 400 €, assurance comprise. Sur 25 ans, avec un taux de 3,5 % et une assurance modeste, cette mensualité correspond à un capital d'environ 450 000 € à 480 000 €. Sur 20 ans, le capital possible est plus bas, autour de 400 000 € à 420 000 €. Ces chiffres sont des ordres de grandeur : seul un simulateur ou un courtier fournit un résultat précis à la date de votre demande, avec les taux en vigueur. Ajoutez ensuite l'apport pour obtenir votre budget d'achat total, frais compris.

Conclusion

La capacité d'emprunt est un calcul rigoureux : revenus retenus, taux d'effort de 35 %, reste à vivre et durée maximale. Le faire avant de visiter donne un budget réaliste et une position solide face au vendeur. Si votre projet d'achat dépasse l'ordinaire, échangeons avec une agence de confiance qui vous aidera à cadrer l'enveloppe et à vous orienter vers un financement adapté.

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