La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, corrigés de certains frais et travaux. Elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Elle est exonérée dans plusieurs cas, dont la résidence principale. Le notaire calcule l'impôt au moment de la vente.
Explications détaillées
Le principe du calcul
Lorsque vous vendez un bien qui n'est pas exonéré, vous êtes imposé sur le gain réalisé. Ce gain, appelé plus-value brute, se calcule de la façon suivante :
- prix de cession : le prix de vente, diminué de certains frais supportés par le vendeur (par exemple des honoraires d'agence qui lui incombent, des diagnostics obligatoires) ;
- prix d'acquisition : le prix d'achat figurant à l'acte, majoré des frais d'acquisition et des travaux.
La plus-value brute est la différence entre les deux. Elle donne ensuite lieu à des abattements pour durée de détention, qui conduisent à la plus-value nette imposable.
Majorer le prix d'acquisition
Les frais d'acquisition
Vous pouvez ajouter aux frais réels (frais de notaire, droits d'enregistrement), sur justificatifs, ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Le forfait est avantageux lorsque vos frais réels sont inférieurs ou que vous n'en avez plus la trace.
Les travaux
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par des factures, s'ajoutent au prix d'achat. Les dépenses d'entretien courant ou de réparation simple ne comptent pas. À défaut de justificatifs, après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être retenu pour les travaux, sans qu'il soit nécessaire de les justifier.
Attention : le forfait de 15 % ne se cumule pas avec des travaux réels pour la même période. Il faut choisir l'option la plus favorable, ce qui se calcule au cas par cas.
Les taux et les abattements
Les taux
La plus-value nette imposable supporte un impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Au total, le taux maximal avant abattement est donc de 36,2 %.
L'abattement pour durée de détention
Les abattements sont calculés en fonction du nombre d'années de détention et ne sont pas identiques pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. En règle générale :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 %, soit exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonéré | Exonéré |
L'exonération de l'impôt sur le revenu intervient donc au bout de 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Entre les deux, on paie encore des prélèvements sociaux, de moins en moins élevés.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute à l'impôt. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value. Elle se calcule au moyen d'un barème spécifique et peut sensiblement alourdir l'imposition d'un bien très valorisé. Un notaire ou un conseiller fiscal peut en simuler le montant à partir de vos chiffres.
Un exemple chiffré simple
À titre d'illustration uniquement, supposons un bien acheté 400 000 € et vendu 700 000 € après dix ans de détention, sans travaux justifiés. Le prix d'acquisition majoré du forfait de 7,5 % est de 430 000 €, et celui des travaux au forfait de 15 % s'ajoute (60 000 €), soit 490 000 €. La plus-value brute est alors de 210 000 €.
- Abattement pour l'impôt sur le revenu : 5 années de détention au-delà de la cinquième, à 6 % par an, soit 30 %. La base imposable à 19 % est de 147 000 €, soit 27 930 € d'impôt.
- Abattement pour les prélèvements sociaux : 5 années à 1,65 %, soit 8,25 %. La base est d'environ 192 675 €, soit environ 33 140 € à 17,2 %.
- Selon le niveau de plus-value nette imposable, une surtaxe peut s'y ajouter.
Ces chiffres sont indicatifs, donnés pour comprendre le mécanisme : le résultat réel dépend de vos justificatifs, de la date d'acquisition et de votre situation. Ils ne remplacent pas le calcul du notaire.
Les cas de réduction ou d'exonération
- la résidence principale au jour de la vente (voir l'article consacré à ce sujet) ;
- la détention de longue durée, selon les seuils de 22 et 30 ans ;
- certaines situations de personnes (retraités ou invalides aux revenus modestes, sous conditions) ;
- la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi (voir l'article consacré à la résidence secondaire) ;
- les cessions d'un montant faible, en dessous d'un seuil fixé par la loi.
Les conditions de chacune sont précises et varient dans le temps : vérifiez-les avant de compter sur une exonération.
Qui calcule et qui paie ?
Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente au moment de l'acte, puis le reverse à l'administration fiscale. Vous devez lui fournir l'acte d'achat, les justificatifs des travaux et de tout élément pouvant réduire la plus-value. Plus ces pièces sont complètes, plus le calcul est juste.
Ce qu'il faut préparer avant de vendre
- L'acte d'achat avec le prix et les frais.
- Les factures de travaux, classées par année.
- La date exacte d'acquisition (et pour une succession, la valeur retenue à la déclaration).
- La preuve de l'occupation en résidence principale si elle est invoquée.
Une précision sur les biens reçus en héritage ou en donation
Quand vous avez reçu le bien par succession ou donation, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée à l'administration fiscale à cette occasion, et la durée de détention court depuis la date de la transmission. Les droits payés peuvent s'ajouter au prix d'acquisition dans certaines conditions. Retrouvez la déclaration de succession ou l'acte de donation avant de faire vos calculs.
Conclusion
Le calcul de la plus-value suit une logique claire : prix de vente moins prix d'achat majoré, puis abattements selon la durée de détention. Les justificatifs de travaux et de frais changent souvent le résultat, et le notaire vous donnera le montant exact avant la signature. Pour préparer votre vente en tenant compte de cet impôt, échangeons avec une agence de confiance, en lien avec votre notaire.
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Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Chaque situation mérite l'avis d'un notaire ou d'un conseiller. Arborelia vous accompagne sur le volet immobilier de votre projet.